巴菲特曾经说，“我们追求的是大概率的小成功”。这金句凝聚了巴老60年的房产投资功力。当前中国房地产已经走出了一波牛市(1996-2016)，除毁掉了几个经济学家的金字招牌外，还让亿万中国人“勤劳致富”的价值观严重受损。

中国楼市是不是真的要违反地心引力，一路涨到天上去了呢?对于这样“妖氛重重”的房地产市场，普通升斗小民究竟该如何答题呢?

第一题，必考题——住宅地产到底还会不会涨?

今年大家都在问，到底是因为什么导致了房价大涨?是人民币宽松?还是个人贷款太多了?答案是购房需求的增长。

从1992年开始，到2015年，全国商品房房价从每平米996元上涨为平均每平米6742元，上涨了6.5倍。而以1992年刚毕业大学生月薪80元为基准，到现在，我们的收入增长至每月3740元，约为之前的40倍。这样看来，收入的增长远远大于房价的上涨。

从个人贷款方面来看，总的贷款比例并没有很大的变化，导致个人贷款变得“刺眼”的原因是上半年实体经济的贷款不够。虽然大多数老百姓都在“望楼兴叹”，但从业内人士的观点来看，一线城市的房价是需求所致的，这一轮地产的上涨，也是目前限购将近20个城市的需求所带动的。

菩悦资产的创始人陈凯认为，从产业、人口、城市化这三重数据来说，中国房地产大周期还没有到来，房价依然有上升动能。因市场的体量已然巨大，所以增长的动能依然巨大，未来8万亿到10万亿的市场规模还将维持几年的时间。

同时，影响房地产景气程度的小周期因素——房地产供应、货币、房地产政策越来越复杂，所以对于2017的房地产市场，专业的房地产商们都得小心翼翼。

2017年房地产的下半场考试该如何答题?

陈凯的回答是：领先小周期一步，寻找城市价值/价格洼地，选择良好运营的房地产项目进行投资。“胆大、心细、手巧才会赢”，陈凯这样总结到。

对于专业房地产商来说，这是一个困难的年代，对于普通的购买者来说，这是一个更加有挑战的买房年代。

第二题，考纲外的题目——商业地产投资的展望

随着大多数一线城市的限购，住宅地产这块的投资变得艰难，所以许多地产运营商都开始通过对一线城市商业地产的改造升级，以达到资产升值的目的。

专家认为，“真正的房地产行业还包括商业写字楼、物流等业态，而这些更多的是机构间的市场，这也是我们看到地产永恒经营和持续稳定的模式，正好中国也到了这个阶段。”

但商业地产一开始的运营并不简单，用某位商业地产行业专家的话形容为“做住宅地产，笑着进入，哭着出来;做商业地产，哭着进去，笑着出来。”因此，商业地产需要专业的资产管理团队进行运营管理。

眼下，地产时代已经发展到过了资本和杠杆投资房地产的时期，现在需要通过“运营升级”才能让存量地产变得更有价值。商业地产投资告诉我们，房地产市场不仅止于住宅地产。

第三题，英语考题——全球房地产金融市场投资机会

据黑石房地产业务董事总经理王天兵说，美国上市房地产信托(REITS)的平均增长率前三季度是4%-5%，和中国差不多。说明美国房地产业收入的增长仍然非常健康，房地产信托的底层资产是赚钱的。

价格虽然在涨，但是付租能力也一同上涨，说明资产价值确实在上升。同时，数据显示供给正常，再次印证美国房地产具有投资价值。

也就是说，如果我们对中国房地产的高度泡沫化价格不甚满意的话，美国市场欢迎您!同理，放眼全球，如果我们考虑的是房地产投资机会，而不是刚需自住的话，整个投资视野就可以扩展N倍。

各位拟买房青年，看完，是否觉得在房地产投资这件事情上面，现在你的头脑清爽，脑洞大开了呢?